维权事件频发，刚刚上市的中梁控股怎么了

拿地之后，中梁的运营策略为“快进快出、小步快跑、低开高走”，12个字中，3个“快”，可见中梁对高周转的追求

(资料图片)

一边，香港交易所，创始人敲响上市锣；另一边，扬州中梁首府壹号，业主们高举维权条幅。

这是7月16日，中梁控股(以下简称“中梁”)上市当天发生的颇为戏剧性的事。维权业主们之所以要在自家房子开发商的大好日子，送上一份“特别礼”，归根结底是因为对房屋质量的不满。从流传出的业主诉求中看，问题主要涉及承诺配套不兑现，实际品质与宣传不符等。

此次事件并非个例。近年来，中梁旗下项目被爆虚假宣传、销售欺诈、工地死伤……甚至伪造公文公章、辱骂恐吓业主。

从190亿元到1015亿元，短短三年内，中梁创造了地产行业内的规模飞升奇迹。但在言必论“高增长”，行必践“高周转”，以效率换现金的过程中，也伴随着诸多争议和质疑。

屡遭投诉维权

近年来，中梁旗下项目曝出的问题，几乎涉及到房地产维权的方方面面。

2018年10月，盐城中梁 聚龙首府业主，因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。据《现代快报》报道，维权现场，工作人员与业主发生肢体冲突。事后，某女销售员还在朋友圈以侮辱性字眼和配图谩骂业主。

2018年12月，张家港中梁壹号院项目大门前，业主就房屋设计结构缺陷和停车位不合理收费等问题聚集声讨。

也是2018年12月，绍兴中梁 赞成悦贤府，业主因为房屋还未交付就出现开裂、渗漏等问题愤慨不已。

2018年11月，温州中梁壹号院大批业主到中梁办公楼下，就交付后厨房实际面积比宣传册标注缩减1/3，涉嫌销售欺诈问题要说法。

同月，人民网地方领导留言板上，有业主留言希望相关部门重视处理许昌中梁魏都府搞阴阳合同捆绑车位强买强卖，甚至雇佣社会恶势力打骚扰电话威胁业主一事。

各地方网络论坛上，梁的指摘更多。台州项目被业主曝光虚假宣传、货不对版；瑞安项目被业主发帖吐槽霸王条款；余姚项目涉嫌将收取的存抵认筹金翻脸作“团购服务费”；温州项目因广告宣传与事实不符被当地监管部门行政处罚等等。

更有甚者，2017年8月1日，中梁徐州项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤的悲剧。

徐州市城乡建设局对该事故的责任通报显示，项目公司为了完成集团下达的7月底前取得12栋楼的预售许可证，达成预售面积10万平方米的任务，在没有任何施工方案和图纸的情况下，指使施工单位在自然地坪上搭建临时楼房平台，伪造虚假工程施工形象进度，对事故负有直接责任。

通报同时显示，徐州市规划局当时只对项目的7栋楼进行了验基，面积无法在时限内完成预售面积任务要求。项目公司负责人安排用电脑PS伪造出公文和公章，使用造假文件向当地房管局提请预售许可证受理及申请现场勘验。

除上述各地，常州、信阳、宣城、蚌埠等三四线城市，中梁的楼盘也都出现了类似情况。

中国新闻周刊提问中梁控股公关负责人有关对近期其各地维权事件的处理方式和态度时，对方给出的回复是：“高度重视，一个问题成立一个专项小组，问题严重的，问责到区域公司一把手。”同时称已经制定了针对性措施并强化内部管控。

高周转存争议

2018年，中梁在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心的评比中突入25强，同时获得当年中国房地产开发企业成长速度排名第一。次年，进一步上升至20强，并居中国房地产开发企业发展潜力10强榜首。

看似排名飙升，随之而来的却是维权事件的频发。有要求匿名的业内人士向中国新闻周刊指出，这背后，恰恰折射出中梁超出了合理范畴的周转速度。

“中梁的策略是坚决下沉三四线(城市)，前期抓住了这些地方的棚改红利，后期则利用当地居民信息不对称，过度信赖品牌开发商宣传的弱势。”该匿名人士表示，“高周转和高质量哪怕不算对立矛盾，也是难于平衡的。”

首先，拿地盯紧三四线城市。中梁的招股书中显示，2016年-2018年“跃进”的三年中，其获取地块数量分别是63宗、119宗和221宗，其中三四线城市地块分别是34宗、88宗和168宗，占比呈逐年上升态势。至2018年，三四线城市土地在中梁土储中的比例已近80%。

与之对应的三年间中梁的土储规模是770万平方米、1900万平方米、3640万平方米。同时依据克而瑞研究中心的数据排行，2017和2018两年，中梁的总货值分别是2107亿元和5271亿元，在相关排行榜上也从第50名一举蹿升至第20名。

拿地之后，中梁的运营策略为：“快进快出、小步快跑、低开高走”，12个字中，3个“快”，可见中梁对高周转的追求。

模式上，中梁内部自2016年开始奉行“456”。即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。对项目公司的要求，通常是于拿地之日起5日内完成项目规划，8日内完成标准户型设计，90日内原则上完成建设工程规划许可证申请程序，180天内便开始预售。

中国新闻周刊提问中梁控股公关负责人，如何看待高周转模式下产生的诸多非正面反馈，对方没有直接回答，而是建议中国新闻周刊去了解其他企业的一名明星职业经理人对高周转的解读，“高周转这个吴建斌有非常具体的论述，可以参考。”

他们指的是阳光城集团执行副总裁吴建斌，对于高周转的论断。

但吴建斌在2018博鳌房地产论坛上的原话其实是：“高周转并不是让你施工的工期缩短，并不是影响你的品质，而是很快通过销售把钱拿回口袋，然后用这个钱一方面把原来买地的钱找清楚，另一方面用更多的钱推动建筑，但施工期该多长还是多长，施工品质还是要保证，这是两码事。所以不要混淆了，以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求。”

同时，吴建斌还表示，家家都在喊高周转，但多数对高周转的真正意义并不了解。高周转要求从每个环节来保障，很多企业规模上去了，但后续的施工管理、品质管理、交付管理没有得到应有的重视。

就目前现状来看，中梁所理解和实践的高周转，与吴建斌所言大相径庭。